埋蔵文化財包蔵地のまとめ鑑定評価の基礎知識）

はじめに

埋蔵文化財は、地中に埋蔵されている土器などの文化財（主に遺跡）のことを言います。埋蔵文化財の存在が知られている土地のことを周知の埋蔵文化財包蔵地と言い、この包蔵地は全国で約46万くらいあるようです。

文化財保護法では、周知の埋蔵文化財包蔵地で開発事業などを行う際には、都道府県・政令指定都市等の教育委員会に事前の届出等が必要です。また、新たに遺跡を発見した場合には届出が必要です。さらに必要に応じて試掘調査などが求められる場合があります。その後、重要な文化財の存在が分かればこれを保護するための措置が必要になります。

これら周知の埋蔵文化財包蔵地、は市役所、町役場などの教育委員会で調査します。

鑑定評価では、埋蔵文化財が存しないものとした土地評価額から、埋蔵文化財の発掘に関する費用や時間を考慮して個別格差を求めます。近隣地域全体が埋蔵文化財包蔵地の場合は、地域要因でこれら埋蔵文化財包蔵地の要因を考慮する考えもありますが、当該地域が埋蔵文化財包蔵地に含まれるからと言って、埋蔵文化財が発見されるとは限りませんので、対象地の個別性（埋蔵文化財発見の可能性、周辺地の分布状況）なども考慮する必要があります。

埋蔵文化財包蔵地（相続税財産評価の考え）

相続税財産評価に関する基本通達において、埋蔵文化財が存する土地の評価に関する記載がありませんが、判例において埋蔵文化財包蔵地内の土地の評価について争われたことがあります。調査発掘費用は必ずしも負担することとなっていないことから控除する必要はないという行政側の主張がありましたが、埋蔵文化財の存在が過去の調査等から確実と判断される土地については、埋蔵文化財の発掘調査に必要な調査費用相当額の80％が相続財産の評価減として認められています。 この場合、埋蔵文化財が無いものとした土地の評価額を相続税路線価（公示価格の80％相当）で求め、相続税路線価とのバランスも考慮し、発掘調査費用に関する工事業者の見積額は80％（国税不服審判所の考え）で評価されます。 

建築予定の建物が収益マンション等の事業用の目的の場合は、発掘調査費用は原則として土地所有者が全て負担することになります。

この場合、埋蔵文化財包蔵地に該当したら減価できるというのではなく、発掘調査に費用が発生する場合に限り減価できるということに注意が必要です。すなわち、役所負担の試掘で、遺跡の存在の可能性が低いと判断された場合は、発掘の本調査（所有者の費用負担）が求められないからです。

平成20年9月25日の裁決事例 （埋蔵文化財包蔵地）

不動産鑑定評価基準：第3章 個別的要因

第3章　不動産の価格を形成する要因　第３節 個別的要因 　

Ⅰ 土地に関する個別的要因 １．宅地 　（１）住宅地

⑭ 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態

不動産鑑定評価基準、国土交通省

不動産鑑定評価基準運用上の留意事項：Ⅱ 総論 第3章 個別的要因

第３章 不動産の価格を形成する要因」について

１．土地に関する個別的要因について

（１）埋蔵文化財の有無及びその状態について 文化財保護法で規定された埋蔵文化財については、同法に基づく発掘調査、現状 を変更することとなるような行為の停止又は禁止、設計変更に伴う費用負担、土地 利用上の制約等により、価格形成に重大な影響を与える場合がある。 埋蔵文化財の有無及びその状態に関しては、対象不動産の状況と文化財保護法に 基づく手続きに応じて次に掲げる事項に特に留意する必要がある。

① 対象不動産が文化財保護法に規定する周知の埋蔵文化財包蔵地に含まれるか否か。

② 埋蔵文化財の記録作成のための発掘調査、試掘調査等の措置が指示されているか否か。

③ 埋蔵文化財が現に存することが既に判明しているか否か（過去に発掘調査等が 行われている場合にはその履歴及び措置の状況）。

④ 重要な遺跡が発見され、保護のための調査が行われる場合には、土木工事等の停止又は禁止の期間、設計変更の要否等。

不動産鑑定評価基準運用上の留意事項、国土交通省

まとめ

相続税の評価では、埋蔵文化財の存在が確実と判断される土地については、発掘調査に必要な調査費用相当額の80％が評価減として認められています。

この場合、埋蔵文化財包蔵地に該当したら減価できるというのではなく、発掘調査に費用が発生する場合に限り減価できるということに注意が必要です。